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2021年10月24日
ヤマモト地所の四万十市不動産情報局ブログ

【できるの?】不動産の個人売買

「知り合いから土地を売ってほしいと言われた」

「不動産会社を挟まずに売買してほしいと言われた」


土地や建物などの不動産を売買する時に、不動産会社を通さずに個人間で売買をされようとする方がいらっしゃいます。


不動産会社を通さずとも、個人同士で不動産の売買を行うことはできます。


ただし、注意してほしいのはトラブルが発生するリスクが高いという点。


宅建業者の仲介では、しっかりと現地調査や権利関係の調査を行った上で重要事項説明書や不動産売買契約書といった書類を作成し、法律の元で行われます。


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ですが、個人での取引の場合、全て自己責任となります。

不動産の売却というのは、売って終わりではなく、売った後も売主に責任がかかる場合があります。

ですので、ネットでダウンロードしたり、司法書士さんが準備してくれる売買契約書の内容では不十分だと言えます。





仲介手数料は「安全のための必要経費」

個人売買を選ぶ方の、一番の理由は

不動産会社へ支払う仲介手数料の節約

ではないでしょうか。

 

宅建業者がお客様からいただく仲介手数料は以下の速算式で計算できます。

(売買価格×3%+6万円)×消費税

※売買金額400万円以上の場合の速算式



仮に1000万円で取引を行う場合の仲介手数料は、

(1000万円×3%+6万円)×消費税=36万円×1.1

39万6千円になります。


こちらが節約できるのは大きい!と思われるかもしれません。




ですが、、、、

不動産の取引は、色々とやっかいな問題が起こる場合も多く、それを解決したり未然に防ぐ費用として考えると、仲介手数料は節約するものではなく「安全のための必要経費」なのかもしれません。


実は、売主様にとっては税務上でも仲介手数料は「経費」とみなされます。

もし売却して利益が出た場合(相続した不動産を売却する場合は必ず利益がでます)、譲渡所得税という税金が発生しますが、仲介手数料は経費として差し引くことができます!


譲渡所得税についてはこちら


つまり、国としても、

宅建業者の仲介手数料は売主が安心して不動産を売却するための必要経費

とみなしているのです。


トラブル発生のリスク

不動産の個人売買では、口約束で話を進めてしまう方もいらっしゃいますが、非常に危険でトラブルの元となる可能性が高いです。

特に世代が代わり、お子様やお孫様の代になった時にトラブルに発展するケースもあります。

もしトラブルが発生した場合、その約束があったことを証明できません。


特に中古住宅などは売主様が負う責任も大きく、しっかり契約内容を取り決めておかないといけません。

 

トラブル事例

・設備不良を知らなかった/伝えていなかった

・土地を測量すると広さが違った

・隣地との境界が分からない

・金額の増減要求があった

おそらく個人売買となると、親しい間柄の方同士で行うと思いますが、だからこそトラブルになると大変です。

言った/言わないの水掛け論になってしまって泥沼化してしまうケースもあります。

 

トラブルを未然に防ぐには

現地調査をしっかりと行うことでトラブルを未然に防ぐことができます。

過去の取引では、擁壁に損傷があり修復する為に費用が必要となったケースもあります。

仮に購入前に告知できておらず、購入後に修復に費用が必要だった、となれば当然買主様は良い気持ちにはなりません。

ぱっと見では気付かないようなことも多く、事前に何度も現地を確認していたことで、契約時に説明できることもあります。

その説明が無いと、購入後に買主様がご自身でその不具合や損傷に気付けばトラブルになる可能性が高いです。

現地確認に慣れていない個人の方であれば、特に重大な告知事項を抜かしてしまう可能性もあるので注意が必要です。

 

銀行も宅建業者の重要事項説明書が必要!


土地や中古住宅を購入するお客様の半数以上が、金融機関の住宅ローンを利用されています。


住宅ローンを利用するには銀行で審査を通過する必要があります。

その審査に必要となるのが、宅建業者が作成した重要事項説明書です。


重要事項説明書は宅建業者以外では作成することができません。


銀行としては、住宅ローンの不正利用や契約上のトラブルのリスクを防止する為に、個人売買では住宅ローンの審査が難しくなるという訳なんです。



まとめ


不動産の個人売買は不可能ではありませんが、取引のリスクの大きさを考えると、選択するべきではありません。


不動産会社が間に入る仲介の場合は、仲介手数料を支払う事で、物件の調査や、取引後にもトラブルが発生しないような契約内容の取り決め、書類作成なども全て不動産会社が行います。


特に昨今売主様が負う責任も大きくなっているので、物件を引き渡した後も安心できるような取引を行わせて頂きます。


不動産売買をお考えの方、ご相談からでも結構ですので、是非お話をお聞かせください。

 

この記事を書いた人
山下 裕太郎 ヤマシタ ユウタロウ
山下 裕太郎
不動産売買をサポートさせて頂きます。土地や住宅を売却・購入する事は人生で何度もある事ではありません。初めての事への不安、その不安を解消し、安心して頂けるよう努めてまいります!
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