不動産売却時に必要な税金【譲渡所得税】

自らが所有している土地・建物を売却した場合に譲渡所得税と呼ばれる税金がかかります。

譲渡所得税は売却した不動産の所有期間や、利益が出たかどうか、など状況により税率の計算方法なども変わってきます。

節税についての特例もあり、条件がそろっていれば節税も可能です。

譲渡所得税は額が大きくなる場合も多いので、しっかり節税についても確認しておきましょう。

土地や建物などの資産を売却して得た利益の事。

この譲渡所得には所得税や住民税などの譲渡所得税が発生します。

ただし、税金が発生するのはあくまで「利益に対して」です。

単純に「売却した価格」という事ではありません。

売却する不動産を購入するなどした取得費や、売却するための仲介手数料や測量費などの譲渡費用が発生するので、その費用を売却価格から差し引いた金額となります。

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用

購入時の価格より売却価格が安いと、譲渡所得がマイナスとなる場合もあります。

その場合には譲渡所得税は発生しません。

相続などで引き継いだ土地や建物であれば、売買契約関連の書類を紛失しているケースも多いでしょう。

その場合、該当物件の取得費が分からないと思います。

取得費が分からないときには、概算取得費を用いる事が一般的です。

概算取得費には明確な決まりがあるわけではありません。

例えば、「譲渡価格の5%」など、合理的な計算方法であれば問題ないとされています。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

所有が5年以下だと短期譲渡所得に該当し、税率は39.63%（所得税30%×復興特別所得税2.1%・住民税9%）。

所有が5年超の場合は長期譲渡所得に該当し、税率は20.315%（所得税15%×復興特別所得税2.1%・住民税5%）。

この所有期間ですが、不動産を取得した日から5年が過ぎているか、ではありません。

売却する年の1月1日時点で、5年が過ぎているかどうか、がポイントです。

例えば、2020年に売却するのであれば、2020年1月1日時点で5年を超えているかどうかです。

つまり2015年1月1日以降に取得している場合は、短期譲渡所得として判定されます。

長期譲渡所得として判定されるためには、2014年12月31日以前に取得していなければなりません。

※相続により親の不動産を引き継いだ場合、親の所有期間も引き継ぎます。

居住用財産（居住のための家屋とその土地）を売却した場合の譲渡所得に対し、3000万円までは課税対象からはずれます。

かなり節税効果がある分、全ての場合でこの制度を利用できる訳ではありません。

この特例を受けるためには、いくつか条件があります。

・自分が住んでいる家屋とその土地を売却すること

・空き家の場合は、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売却すること

・売主と買主が親子や夫婦など、親族ではないこと

などがあります。

不動産を売却したときに、購入時より価格が下がり損をした場合、土地や建物の譲渡所得以外の所得とは損益通算はできません。
ただし、マイホームを売却し損をした場合は、その年の他の所得と損益通算することができる特例があります。

もし売却した年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく、相殺しきれない場合もあると思います。

その場合は、翌年から最長3年間の所得まで繰越控除ができます。

この特例にも適用される条件があります。

・売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること

・所得が合計3000万円以内

これらの特例を受けるためには、確定申告書に必要書類を添付して税務署に提出する必要があります。

 

該当する特例ごとに必要書類は異なります。

 

 自分がどのケースに該当するのか、分かりにくい場合は税務署に確認し、しっかり節税していきましょう。

 

 

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