不動産取得費について

前回のブログでご紹介した譲渡所得税。

今回は取得費について掘り下げていきたいと思います。

不動産を売却した場合、売却金額を取得費が上回っていれば、利益が出ていないので譲渡所得税は発生しません。

譲渡所得税節税のために非常に重要で、取得費がハッキリしているかどうかで課税金額も大きく変わる可能性があります。

まずは何が取得費に含まれるか確認しておきましょう。

・土地や建物の購入費用、建物の建築費用

・取得時の仲介手数料

・売買契約書の印紙代

・登録免許税等の登記費用

・不動産取得税

・取得の際に支払った立退料や移転料

・購入時の測量費

・土地のみを利用する目的で、建物付き物件を購入した場合の建物解体費

・整地、埋め立て、下水道や擁壁設置費

・建物増改築費

などが取得費として算入できます。

相続、遺贈または贈与により取得した財産を譲渡した場合は、原則として前所有者の取得費を引き継ぎます。

実際の取得費が分からないときに使われる、概算取得費。

概算取得費は譲渡価格の5%で計算されます。

先祖代々受け継がれた土地などであれば、当時の取得費が分からない場合も多いでしょう。

または、取得費関連の資料を紛失してしまい、実際の取得費を証明できない場合も同様です。

例）当時1000万円で購入した土地を800万円で売却した。

資料紛失などで実際の取得費が1000万円であることを証明できなければ、概算取得費により計算し、1000万円の5%の50万円が取得費となります。

実際の取得費は1000万円ですが、概算取得費だと50万円になってしまいます。

譲渡所得税は利益に対して課税されるため、取得費が50万円だと利益が出たことになり、支払わなくてもよかった税金を支払わなければならなくなります。

一概には言えませんが、概算取得費を使うよりも、実際の取得費を使った方が取得費は高くなることが多いでしょう。

先祖代々受け継がれてきた土地で、今と比べて価格が極めて安い時代に取得していた土地であれば、概算取得費の方が高くなることもあります。

建物については土地と違い、使用したり時間の経過により価値が減少します。

よって建物の取得費は、取得した価格から減価の額を差し引いた金額となります。

その建物が店舗や事務所などの事業用か、住宅などの非事業用かで差し引く減価の額が異なります。

・事業用の場合
建物取得後、売却するまでの毎年の減価償却費の合計

・非事業用の場合
取得価格×0.9×償却率×経過年数

償却率は、木造なら0.031、鉄筋コンクリートなら0.015といったように建物の種別ごとに決まっています。

例）築15年の2000万円で建てた木造の自宅の減価の額

2000万円×0.9×0.031×15＝837万円

したがって、2000万円-837万円＝1163万円が建物の取得費となります。

ちなみに、土地建物を一括で購入していて、土地建物の内訳がはっきりしていない場合もあるかと思います。

その場合、土地建物の金額を区分する必要がありますが、いくつか方法がありますので、次の機会にご紹介させて頂きます。

相続により取得した土地・建物・株式などを譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を取得費として加算することができる特例があります。

この特例を受けるためには条件があり、以下の通りです。

・相続や遺贈により財産を取得している

・その財産取得時に相続税が課税されている

・相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

相続税の申告期限は、「被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10カ月以内」です。

今回は平成27年1月1日以降に相続された財産を譲渡した場合について説明させて頂きます。

それ以前に相続されている場合、計算方法が異なりますが、特例を受けることができる期限が過ぎているので割愛させて頂きます。

計算式は以下の通りです。

相続税×［譲渡した財産の相続時の相続税評価額 / （相続税の課税価格+債務控除額）］

＝取得費に加算することができる相続税額

分かりにくい項目が多いと思いますが、まず相続税の課税価格については相続税申告書に記載されているはずなのでご確認下さい。

債務控除額とは、相続税の課税価格を計算する時に控除した債務や葬式費用の額のことです。

この特例を受けるためには確定申告をする必要があります。

確定申告書に以下の書類を添付しなければなりません。

・相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書

・譲渡所得の内訳書

計算明細書にて、実際に取得費として加算される相続税額は計算することができます。

今回は取得費について説明させて頂きました。

お客様の中にも、実際に不動産を取得した当時の資料を紛失されている方もいらっしゃいます。

その場合、税金が多く課税されてしまう可能性もあります。

それぞれの状況により、受けられる特例も異なります。

ご自身がどのケースに当てはまるのか、分かりにくい場合もあると思います。

これから不動産売却をお考えの方などは特に確認しておいた方が安心されるのではないでしょうか。

些細な事でもご相談に乗らせて頂き、よりよい方向へと進む手助けができればと思います。

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