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2020年05月11日
ヤマモト地所の四万十市不動産情報局ブログ

不動産の調査と査定

お家や土地の無料査定を依頼したい、とお考え頂いています売主様へ。

『不動産の価格はどうやって決められているのか?』

とても気になるところだと思います。

不動産の物件価格を算出するための調査・方法について、ご紹介いたします。

 

 

 

1、固定資産税課税明細からの算出

毎年5月頃に請求の来る、固定資産税課税明細を見ると、土地・建物のおよその評価が分かります。

評価額の数字が、課税の際の評価となります。

土地の場合には一般的に時価の約70%をめどに計算されています。

ですので、評価額÷0.7=地価となります。

評価額500万円の土地ですと、およそ714万円の地価となります。

地価とは、土地の価格を指します。


家の場合、評価額が150万円であっても、その通りでは査定できません。

住宅は、木造で22年、鉄骨で34年、RCで47年が耐用年数です。

築年数が耐用年数を超えている場合は、0円の評価となることもあります。

リフォームや修繕、建物の状態によって、査定は異なりますので、現地調査する必要があります。

 

2、地価ネットからの算出

誰もがインターネットで見ることのできる全国地価マップというサイトがあります。

地価公示価格は、四万十市では対象地点が少ないため、固定資産税路線価を主に見ております。

例えば、四万十市中村大橋通4丁目、四万十市役所の前面道路に面した土地の路線価は、40300円/㎡です。

一坪あたり13.32万円となります。

地価に計算しますと、およそ19.03万円となります。

固定資産税路線価表示のない場所については、一番近い場所をめどに計算します。

ご自分の土地のある場所の路線価を簡単に知ることができます。

 

3、現地の調査

1、2、に関してはすべて書面上の価値となります。

現地を見てみないと、確実な査定をすることはできません。

「いくらで売るのか」は、「いくらなら購入したい人が現れるか?になります。


場所、方角、前面道路、周辺環境、駐車台数など。

隣地との境界は問題ないか、敷地に電柱は無いか、なども調査します。


お家の場合は、必ず中を見せていただきます。

築年数、建築業者、構造、間取り、内装、現在の不具合など。


プラスになる要素、マイナスになる要素を、考えます。

陽当りが良い・間口が広い・整形地、はもちろんプラス。

築年数の浅いお家・大手ハウスメーカー建築のお家・駐車台数が多い、などもプラスになります。

色々な要素を考えて、価格を想定していきます。

4、防災の調査

高知県防災マップのホームページで誰もが見る事のできる情報です。

買主様は、やはり災害の少ない場所に家を持ちたいと思われます。

災害に強い場所であれば、物件の価値はプラスになります。

主に、以下の3点について、お調べしています。

①津波浸水予測図 (地震の際の津波浸水予測範囲に入っているのかどうか)

②洪水・土砂災害防災マップ (洪水や土砂災害の危険性はどの程度か)

③液状化可能性予測図 (地震による液状化が発生しやすいのか)


防災マップは災害時の危険を予測する一つの目安として、チェックしています。

四万十市役所でもらえる、総合ハザードマップは、買主様への説明にも使用しております。

5、告知書聞き取り調査

売主様への聞き取りも大事な調査となります。

お家に関しては、白蟻や雨漏りがないかどうか、修繕やリフォームはしているのか、細かにお伺いします。

リフォーム箇所などがあれば、築年数だけでの判断ではなく、家の価値は上がります。


「土地のこれまでの用途は宅地ですか?」

「台風などの水害で浸かったことは無いですか?」

「住んでいて騒音など感じたことはありますか?」

分かる範囲で教えていただければと思います。

 

6、市役所での調査

市役所での調査を役調と言います。

住宅用地として、問題がないかどうか、3つの調査を行います。


①接道しているか?

前面道路が建築基準法上の道路であるかどうかを、調べます。

接道要件は、宅地売却の際に非常に重要となります。

売家についても、将来、建替えができるかどうかによって、物件の価値が変わってしまいます。

②上水道について

家であっても、更地であっても、前面道路に公営水道が引かれているかどうかを調べます。

土地の場合は、主に前面道路の水道管から、敷地内に水道引き込みをする必要があります。

公営水道が前面道路になく、私設管を引き込む必要のある土地の場合、通常よりも費用がかかります。

買主様に、その費用を負担いただく分、土地の価値はマイナスになる場合もございます。


③下水道エリア内か外か

四万十市内の下水道エリアは、現在のところ、旧町内や丸の内、右山などです。

具同や古津賀(一部を除く)は下水道エリア外となります。

下水道利用ができるのか、浄化槽設置が必要なのか、これも重要な調査となります。

 

7、さいごに

査定価格につきましては一方的に決定はいたしません。

調査をもとに価格を提示しましたうえで、売主様にご相談いたします。


「相場が分からないから、ご提案通りで良いです」

「〇〇円で手に入れた土地だから、それ相応にしたい」

「管理費用が大変なので、すぐに売れる価格にしてほしい」


ぜひ、お考えをお聞かせください!

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この記事を書いた人
林 昌美 ハヤシ マサミ
林 昌美
土地や建物の売買をお手伝いさせていただきます。なによりも、お客様とのつながりを大切にしたいです。これまでに取得した資格も業務に活用して頑張ります!
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