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2020年12月23日
ヤマモト地所の四万十市不動産情報局ブログ

大家さんのための相続対策!Aオーナーの場合(四万十市相続チャンネル)

 

 

相続支援コンサルタント&宅建士&2級FP技能士の山本富貴です!

 

今回の四万十市相続チャンネルは、

 

「大家さんのための相続対策!Aオーナーの場合」

 

と題しまして、四万十市でアパート経営をする大家さんに向けた相続対策についてお話させていただきます!

 

それでは、とあるAオーナー様の相続について、具体的に見ていきましょう!

 

 

 

 

 

 

Aオーナーはこんな人でした

 

Aさん83歳。

元公務員で、先祖代々の土地にアパートを建てました。

専業主婦の妻と二人暮らし。

 

近くには長男家族が住み、これまでずっとAさん夫婦の世話や、アパートの管理もしてくれていました。


長男は、地元の高校を卒業後、そのまま残って就職しました。

長女は、東京の私立大学へ行き、そのまま公務員となり家庭を持っています。

多忙でめったに帰省しませんが、子供の時から親思いの優しい子で、姉弟仲も悪くありませんでした。

 

 

Aさんの財産

 

Aさんの財産はこのような感じでした。

 

自宅の土地、建物。

アパートの土地、建物。

預貯金と有価証券。

 

総額1億円。

内、不動産の占める割合は65%。

 

こうやってみると、財産分けし辛い不動産の割合が半分以上ですよね。

特に、アパートオーナーや地主様は、全体の財産の内の不動産の占める割合が高い傾向にあります。

 

つまり、遺産分割でもめる可能性が・・・高い!ということです。

 

 

 

 

Aさんの思い

 

Aさん、このように生前考えておられました。

 

日頃、奥様やご長男にはこういうお話をされていたみたいです。

 

ですが、残念ながら遺言書は作成していませんでした・・・。

 

まさかあの子が・・・相続争い勃発!

 

Aさんがお亡くなりになり、葬儀を終え、妻、長男、長女の間で財産をどう分けるかという遺産分割協議が始まりました。

ここには、長男の妻も、長女の夫も同席していました。

 

長男は、跡取り息子でもあるし、大学へ進学せず地元でずっとAさんのそばにいて、アパートの管理をしていました。

当然、生前にAさんが言っていたとおりに、自分はアパートを相続するべきだと思っていました。

 

妻は、長女は子供の時から優しい子で、東京でしっかり暮らしているので、財産のことについてはわかってくれているだろうと思っていました。

長女の大学進学費用、就職祝い、家の購入資金の援助、孫のお小遣い・・・何かと援助をしてきたので大丈夫だと信じていました。

 

 

ところが・・・。

 

いざ遺産分割の話に入り、長男から生前のAさんの気持ちを伝えられ、遺産の配分を聞くと、長女は顔色がさっと変わりました。

 

「どうして私だけこんなに少ないの!私だって、平等にもらえる権利があるはず!」

 

長女の夫も一緒になって、法定相続分の2,500万円を主張してきました。

 

 

これに対し、長男も物申すところがありました。

 

「姉さんはこれまで自由にしたいように生きてきたじゃないか!

東京の私立の大学へ行かせてもらって、家の購入資金だって援助してもらってるだろ!

これまで父さん、母さんの世話を俺に押し付けてきて、よくそんな主張ができるもんだ!」

 

母親も、これまで長男夫婦に世話になってきたことや、これからの老後の不安もあり、Aさんの生前の思い通りに遺産分割をしたいと思っていました。

 

そんな調子で、話は平行線のまま、長女は東京へ帰っていきました・・・。

 

 

 

口座凍結の恐怖!

 

長女と話し合いもできない状態が続き、遺産分割協議が成立しないまま時が過ぎていきました。

 

そうなると、とても困ったことが・・・。

 

Aさんの死後、Aさんの銀行口座が全て凍結されてしまい、アパートの家賃が振り込まれる口座も凍結されてしまいました。

 

アパートのローンは返済し終わっているのですが、入居者さんが退去することになり、敷金を返却したり、原状回復工事で60万円ほど必要となったのです。

 

銀行へ引き出しをお願いに行きましたが、遺言書や遺産分割協議書がないと引き出せないということで、仕方がないので長男が自分の貯金から資金を捻出しました。

 

ところが、不運なことにまた退去が出てしまいました。

さらに、他の入居者の部屋のエアコンが壊れて、早く直して欲しいとお怒りの電話も・・・。

 

もう、長男もお金を立て替える余裕がありません。

 

再度銀行へ行き、仮払いという制度があることを教えてもらい、色々と書類を提出して時間もかかりましたが、やっと150万円だけ引き出せました。

 

ですが、またアパートの修繕費がいつ発生するかわからず、長男はアパートの資金繰りにとても困りました。

 

 

相続発生から10ヶ月を過ぎてしまうと・・・こんな悲劇が!

 

実は、相続税には申告の期限があります。

 

相続発生後10ヶ月以内!

 

この期限がくると、もし遺産分割協議がまとまっていなければ、各自法定相続分を相続したとみなして、相応の相続税を現金で一括で支払わないといけないのです。

 

しかも、遺産分割協議がまとまっていないと、配偶者控除や小規模宅地等の特例といった、とても相続税が安くなる制度が使えなくなってしまうんです。

 

今回のAさんの場合も、結局10ヶ月以内に遺産分割協議がまとまらなかったため、545万円も余分に相続税を払わないといけなくなってしまいました。

 

 

相続発生後にやるべき3つのこと

 

 

 

 

そこで・・・

 

 

 

 

もし、時を戻すことができたら・・・

相続支援コンサルタントの私は、Aさんにこうご提案します!

 

 

 

・自宅のリフォーム

・生前贈与(おしどり贈与)

・生命保険の活用

・アパートの管理をプロの管理会社(ヤマモト地所)に委託

・遺言書の作成

 

 

まずは自宅のリフォーム!

 

 

 

おしどり贈与!

 

 

 

生命保険の活用!

 

相続対策において、生命保険の活用はとっても有効です!

一番うれしいのは、生命保険控除として法定相続人一人あたり500万円が控除できること。

節税が図れるだけでなく、納税資金を作ることができます。

 

アパートをプロの管理会社に委託!

 

Aさんのアパートは、長男さんが管理をされていましたが、アパートが古くなるにつれて入居者が他の新しいアパートへ移っていってしまい、空室が目立ってきていました。

退去後の部屋は、知り合いの大工さんに直してもらっていましたが、壊れたところを直すという程度だったため、入居者に人気の設備なども取り入れていませんでした。

 

そこで、入居者の好みや時代のトレンドを研究し、築古のアパートでもおしゃれで住みやすい人気物件へと変身させることが得意な四万十市の不動産会社、ヤマモト地所へ管理を委託することに!

 

ヤマモト地所は、四万十市でも一番の管理戸数を誇る管理会社で、24時間管理やwifi無料など入居者様に喜ばれるサービスを取り入れている管理会社。

 

管理物件の入居率は98%前後で安定し、大家さんからも大変喜ばれているという管理会社です(自画自賛ww)

 

ヤマモト地所へ管理を委託し、空室のお部屋をおしゃれなお部屋にリノベーションしてもらうと、瞬く間に満室になりました!

 

入居者サポートが手厚くなり、入居者も今までだったら遠慮して大家さんに言えなかった修繕の相談も入るようになりました。

ヤマモト地所のサポートスタッフがすぐに駆け付けて直してくれるため、既に入ってくれている入居者さんからも評判が良く、実は他の新しいアパートへ住み替えを検討していた入居者さんもそのまま住んでくれることになりました。

 

入居率が上がると収益も増えるので、さらに入居者様に喜んでもらえるサービスもできるようになります。

すると、退去が減って長く住んでいただける。

 

嬉しい好循環が始まりました。

 

そして、満室になるともう一つ嬉しいことが!!

 

実は、相続財産の評価額を計算する時に、アパートの入居率も大きく関わってきます。

入居率70%と100%を比べると、実は入居率が高くなれば、アパートの評価額は下がるんです。

 

 

 

相続財産の大幅な圧縮が実現!

生前対策として

・リフォーム

・生前贈与

・生命保険

・管理委託

をすることで、1億円だった財産が6,150万円まで圧縮されました。

 

つまり、相続税の課税財産が減ったので、その分相続税も安くなるということです。

 

 

そして遺言書の作成!

 

さあ、ここから遺言書の作成に入ります!

 

 

今回は、Aさんのご希望を優先した内容の遺言書になりました。

 

こうやって遺言書を作成していたら、基本的に遺産分割協議の必要はありません。

 

ご長男が困っていた口座凍結もすぐに解除できるので、アパートの経営も支障なく続けることができます。

 

 

長女からの遺留分侵害額請求

 

ハイ、やっぱりきちゃいましたね。

実はこれ、想定しておりました。

 

本当は、あらかじめこの長女の遺留分侵害額を考慮した遺言書の内容にするべきなんですが、Aさんはどうしても「長女はそんなことは要求しない!必要ない!」の一点張りだったんですね。

 

ですが、やはり遺留分侵害額について長男に対して請求がありました。

 

ハイ、でも大丈夫です!

ちゃんと準備しております。

 

生命保険金で作った納税資金の500万円が、長男にはあるんです~~♪

このお金で長女へお金を支払い、一件落着となりました。

 

 

相続対策で545万円も節税ができた!

 

 

 

相続対策はいいことづくめ!

こうやって実際にアパートオーナーAさんの相続を見ていきますと、相続対策の大事さを大いに感じていただけたのではないでしょうか。

 

特に、遺産分割が難しく、また賃貸業という大切な事業でもあるアパートをお持ちのオーナー様には、相続対策は必須のものとなります。

 

 

 

不動産と相続のプロであるヤマモト地所を、ぜひパートナーにご指名ください。

 

健康寿命は75歳位までと言われています。

 

お元気な内から、少しずつ一緒にすすめていきましょう。

 

 

 

私は、

 

「四万十市に幸せな相続を一つでも多く増やしたい!」

 

という気持ちで、相続対策の大切さについてYouTubeでも発信しています!

 

また良かったらご覧くださいね♪

チャンネル登録もよろしくお願い致します☆

 

 

 

 

 

この記事を書いた人
山本 富貴 ヤマモト フキ
山本 富貴
不動産のプロとして誇りを持ってこの仕事をしています!

不動産は大切な資産。ですが、放置していると負債にもなりかねません。

アパートの経営難に悩む大家さん、空地や空家を活用できず税金が負担になっている方、相続問題を抱えているご家族など、地域密着で多くの問題解決をお手伝いしております。
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