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2019年07月22日
ヤマモト地所の四万十市不動産情報局ブログ

賃貸借契約に関するルールの見直しについて

いつもブログの書き始めは悩んでしまいます。

そんな私は「ブログ リード文」で検索。

すると、『ブログのリード文で最後まで読んで頂けるかどうか、7割決まる』

と出てきて、勝手にプレッシャーに押しつぶされそうになりました。(笑)

こんにちは。宮﨑です。

 


「また堅苦しそうなタイトルやん」と思うかもしれませんが

今回のブログは

現在賃貸にお住まいの方や、これからお部屋探しをしようかなと考え中の方は

是非読んでみてください♪

 

 

 

 

 

いつから変わるの?

賃貸借契約に関する民法のルールは

2020年4月1日から変わります!

改正日のことを考えると

成年年齢の引き下げについてのブログより先に書けばよかった

とちょっと後悔したのはここだけの秘密です。

 

 

賃貸借継続中のルール

例①:Aさんはアパートを借りて住んでいます。

備付けのエアコンをつけようとしたところ、故障していることが判明。

これからの季節、エアコンがないと困ってしまう為

『たびたび大家さんに修理の依頼をしているのに、なかなか修理してくれない・・・。』

 



例②:Aさんはアパートを借りて住んでいます。

台風で屋根が損傷し、雨漏りがするように・・・。

『次の台風も接近しているし、早く修理したい!』

 

 

 

借りている建物が雨漏りするなど、賃借物の修繕が必要な場合でも

賃借物はあくまで賃貸人のものですから、

賃借人は勝手に手を加えることはできません。

しかし、実際に賃借物を使っているのは賃借人ですから、

賃貸人が修繕してくれない場合でも

賃借人は一切自分で修繕することができないとなると、困る一方です。

改正前の民法には、

どのような場合に賃借人が自分で修繕することができるのか

を定めた規定はありませんでした。

 

 

つまり、例①や例②の場合、

「アパートは大家さんのものだから勝手に直してはいけない!」

と言われても、不便ですよね。ということです。

 

 

 

改正後の民法では・・・

 

■賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知した。

■賃貸人がその旨を知ったのに、相当の期間内に必要な修繕をしない。

■急迫の事情があるとき。

 

 

以上の場合には、賃借人が目的物を修繕することができるようになりました。

さらに、賃借人が目的物を修繕したとしても、

賃貸人から責任を追及されることはないことが明確になりました。


 

『たびたび大家さんに修理の依頼をしているのに、なかなか修理してくれない・・・。』

『次の台風も接近しているし、早く修理したい!』

こういった場合、直しても責任を問われることはないということです。

 

 

 

 

 

賃貸借終了時のルール

例:Aさんは借りていたアパートを退去することになりましたが、

大家さんから、『日焼けしたクロスの張り替え費用』を負担するように求められました。

Aさんとしては、クロスの張り替え費用まで負担することには納得できません。

 



賃貸借契約が終了した場合には、賃借人は賃借物を原状に戻して

賃貸人に返却しなければならないと解されています。

また、この原状回復義務の範囲について、

一般に通常損耗(賃借物の通常の使用収益によって生じた損耗)

及び、経年変化はその対象に含まれていないと解されています。

しかし、これらのルールは改正前の民法の文言上は明確ではありませんでした。

 



退去するときは元の状態に戻してねー。ということでしたが、

『どこからどこまで』というのがハッキリしていなかったということです。

 


 
改正後の民法では・・・

 

賃借人は、

『賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこと』

しかし、

『通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないこと』を明記しました。

 


◎通常損耗にあたる例◎

・家具の設置による、床やカーペットのへこみ、設置跡

・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)

・地震で破損したガラス

・鍵の取換え(破損、鍵紛失のない場合)

 

◎通常損耗にあたらない例◎

・引っ越し作業で生じたひっかきキズ

・日常の不適切な手入れ、もしくは用法違反による設備等の毀損

・タバコのヤニ、臭い

・飼育ペットによる柱などの引っ掻きキズや、臭い

 



退去する際の費用の負担を減らす為にも

『入居したあとに気を付けておくべきこと』の参考になりそうですね。

 

 

 

 

 

敷金に関するルールの明確化

例:Aさんはアパートを借りた際に、

『保証金』という名目で賃料債務等の担保として金銭を差し入れていました。

賃貸借契約が終了し、Aさんはこのアパートを退去しましたが、

賃料の未払い等はないのに、Bさんは差し入れた金銭を返還してくれません。

 

 

敷金とは、

賃貸借に基づいて賃借人が負うことになる金銭債務(賃料債務など)を担保する為、

賃借人が賃貸人に交付する金銭のことです。

建物等の賃貸借にあたっては敷金が授受されるのが一般的ですが、

改正前の民法には、

敷金の定義敷金返還請求権の発生時期についての規定はありませんでした。

 

 

「敷金ね。はいはーい。」と、

わざわざ説明されなくても分かるよという感じでしたが

まさか定義がなかったなんて。

意外だったのではないでしょうか?

 

 

そんな敷金について

改正後の民法では・・・

 

これまでの実務に従い、敷金を

いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる

賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、

賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しました。

そのうえで、判例に従い、賃貸借契約が終了して賃借物が返還された時点で

『敷金返還債務が生じること』

『その額は、受領した敷金の額からそれまでに生じた

金銭債務の額を控除した残額であること』

などのルールを明確化しています。

 


 

※賃貸借にあたっては、敷金のほか、

地域によって「礼金」「権利金」「保証金」等の名目で

金銭が差し入れられることがあり、その目的も様々なものがあります。

名目にかかわらず、担保目的であれば敷金に当たると整理されます。

 

 

敷金・礼金についてや、原状回復について

詳しく書いているブログはこちら

 

今読んでもいざというときには忘れていると思う

ここまで読んで下さった画面の向こう側の方々の

正直な感想ではないでしょうか?

 

それでいいんです(^^)

ただ、こんなブログがあったな~と思い出して頂ければ。

ノート代わりにして頂ければ、と思います。

 

 

この記事を書いた人
宮﨑 愛理 ミヤザキ アイリ
宮﨑 愛理
人生の中で大きなイベントの一つである「お住まい探し」。 大きなイベントだからこそ真剣に考え、 お客様にとって最適なお住まいをご提案できるよう努力してまいります。
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