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2020年05月25日
ヤマモト地所の四万十市不動産情報局ブログ

農地を宅地に転用して売却する方法

四万十市内、周辺で農地を所有の皆様。

ご活用していない農地はございませんか?

「畑や田を今後耕作する者がいない」

「親から相続したままになり、困っている」


農地のままですと、購入できるのは農業従事者等と限られています。

ですが、宅地へ転用できれば、一般の住宅用地として売却ができます。

農地の転用方法について、ご紹介します。

 

 

 

1、地目の確認

土地が農地かどうかは見た目だけでは確実に判断できません。

ご自身の土地について...、ご不明な方もいらっしゃるかもしれません。


お手元に、固定資産税課税明細書をご用意くださいませ。

「地目」が「田」や「畑」と表示があれば、農地です。

現在耕作しておらず、雑草地であったり、家も建っているのに地目が農地のままの土地もございます。

なお、課税明細の地目が「雑種地」であっても、登記情報で「田」か「畑」であれば、それは農地となります。

固定資産税の課税明細と、登記情報の両方を確認する必要があります。


法務局で取得できる登記情報を取得しますと、地目の記載が確認できます。

ご住所を教えていただけましたら、ヤマモト地所でお調べすることもできます。

 

2、売却ができる農地・できない農地

住宅用地として売却ができるかどうかが、重要です!

他人の田や畑に囲まれて、あぜ道でしか、行くことのできない農地は売却ができません。


もちろん、電気や水道などライフラインが確保できないといけません。

「接道しているかどうか」「住宅が建築できるかどうか」を調査いたします。

ご住所もしくは地図で示していただけましたら、すぐにお調べすることができます。


住宅が建てられる土地であれば、農地転用のできる土地として、買主様をお探しすることができます。

晴れて、購入希望者が現れましたら、転用の手続きに進みます。

 

3、農地法とは?

許可の申請者は、所有者様(売主様)と、土地を取得して家を建てる買主様になります。

具体的には行政書士に手続きしてもらいます。

申請先は四万十市の[農業委員会]です。


「農地を農地以外にする目的で、売買・賃貸借等をする場合」が農地法第5条転用許可になります。

「自分が所有している農地を農地以外のものにして、自分で使用する場合」は農地法第4条転用許可。

「農地を農地のまま耕作目的で、売買・賃貸借等をする場合」は農地法第3条転用許可。

(宅建の試験勉強を思い出す文言が並びます)

(なお、4ヘクタール以下の農地に限ります、4ヘクタールを超えると農林水産大臣許可が必要です。)


今回のブログでは主に、第5条許可について、ご説明します。

 

4、農地法第5条の許可申請

宅地への転用許可には、購入者様にご用意いただくものが多くございます。


第5条転用許可に必要な書類

①申請書(行政書士が用意してくれます)

②位置図・登記事項証明書・公図(ヤマモト地所が用意し、行政書士へ渡します)

③土地利用計画書・排水計画図・建物平面図(買主様の住宅建築を行う会社に用意してもらいます)

④資金証明(買主様の融資証明もしくは、自己資金の分かる残高証明書)

⑤同意書(周辺農地所有者の同意書を行政書士が取得します)

周辺農地への日照の影響などによるトラブルがないよう、事前の説明・同意書取得も行われます。

あらかじめ、家の位置や間取りが決まっている必要があります。

もちろん、手続きの段取りや確認はすべてヤマモト地所が行いますので、お任せください!

5、必要な手続きと期間

5条の農地転用許可が下りるには2~3か月の期間が必要です。

【許可の流れ】

①申請を行う(毎月20日までの締め切りに提出)

 四万十市HP 農地法第4条・5条による転用許可

 土日祝日をのぞくため、月によって締め切りは20日前後になります。

②翌月上旬の総会にて、許可できるかどうか決められます。

③総会後、県へ進達され、許可が下ります(月二回の会議)

④県からの許可が市へ送付されます

⑤申請の翌々月に許可が通知されます

例えば、2020年6月22日(月)までに申請を行います。

総会は7月6日に行われますが、県へ進達されるのは7月25日頃になります。

よって許可がおりるのが8月初旬頃となります。


農地転用許可が下りれば、地目の変更ができる準備が整います。

住宅建築のための宅地として、所有権移転ができます。



 

 

6、非農地証明とは

現状の見た目が農地でなくても、登記上が農地のままでは、買主様に所有権移転することはできません。

登記簿上の地目が農地(田・畑)で、現状は農地でない土地の場合、非農地証明を受けることができます。

条件がいくつかありますので、行政書士へ相談しております。

【必要な書類】

①申請書
②登記事項証明書・公図
③附近見取り図
④そのほか必要書類

非農地証明も、5条と同じ毎月20日前後の締め切りに申請します。

翌月の総会で、許可が下りれば完了です。

県への申請が必要ないので、1か月くらいで許可がとれます。

 

7、地目変更とは

農地転用・非農地証明によって許可がとれた場合、登記上の地目は、[宅地]に変更されるのでしょうか?

いいえ違います。

地目変更登記が必要です。


農地転用許可がおりた場合は、買主様へ所有権移転し、住宅建築後に地目変更登記が行われます。

非農地証明の場合は、地目変更登記を行ったうえで、所有権移転をします。

この手続きは、土地家屋調査士に依頼します。

法務局への申請を行い、数日で登記完了となります。

 

8、かかる費用は

行政書士・土地家屋調査士に費用見積もりをいたします。

農地転用費用が、およそ8~10万円。

地目変更登記費用が、およそ3~5万円。

土地の広さや条件で費用は変わりますので、そのつど、お見積もりでお知らせいたします。

なお、費用のお支払いは、決済お引渡し時になります。

買主様から物件代金をもらう際となりますので、先に費用がかかることはございません。

 

9、さいごに

農地転用については細かな要件が多くあり、そのつど、行政書士と土地家屋調査士に相談しております。

四万十市におられる頼りになる専門家と、連携をとって進めてまいります!


条件により、必ず転用できるとは限りませんので、細かな調査をさせてください。

土地の所有者様の、お役に立てればと思います。


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私達がヤマモト地所売買課です

この記事を書いた人
林 昌美 ハヤシ マサミ
林 昌美
土地や建物の売買をお手伝いさせていただきます。なによりも、お客様とのつながりを大切にしたいです。これまでに取得した資格も業務に活用して頑張ります!
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