農地を宅地に転用して売却する方法

四万十市内、周辺で農地を所有の皆様。

ご活用していない農地はございませんか？

「畑や田を今後耕作する者がいない」

「親から相続したままになり、困っている」


農地のままですと、購入できるのは農業従事者等と限られています。

ですが、宅地へ転用できれば、一般の住宅用地として売却ができます。

農地の転用方法について、ご紹介します。

土地が農地かどうかは見た目だけでは確実に判断できません。

ご自身の土地について...、ご不明な方もいらっしゃるかもしれません。


お手元に、固定資産税課税明細書をご用意くださいませ。

「地目」が「田」や「畑」と表示があれば、農地です。

現在耕作しておらず、雑草地であったり、家も建っているのに地目が農地のままの土地もございます。

なお、課税明細の地目が「雑種地」であっても、登記情報で「田」か「畑」であれば、それは農地となります。

固定資産税の課税明細と、登記情報の両方を確認する必要があります。


法務局で取得できる登記情報を取得しますと、地目の記載が確認できます。

ご住所を教えていただけましたら、ヤマモト地所でお調べすることもできます。

住宅用地として売却ができるかどうかが、重要です！

他人の田や畑に囲まれて、あぜ道でしか、行くことのできない農地は売却ができません。


もちろん、電気や水道などライフラインが確保できないといけません。

「接道しているかどうか」「住宅が建築できるかどうか」を調査いたします。

ご住所もしくは地図で示していただけましたら、すぐにお調べすることができます。


住宅が建てられる土地であれば、農地転用のできる土地として、買主様をお探しすることができます。

晴れて、購入希望者が現れましたら、転用の手続きに進みます。

許可の申請者は、所有者様（売主様）と、土地を取得して家を建てる買主様になります。

具体的には行政書士に手続きしてもらいます。

申請先は四万十市の[農業委員会]です。


「農地を農地以外にする目的で、売買・賃貸借等をする場合」が農地法第5条転用許可になります。

「自分が所有している農地を農地以外のものにして、自分で使用する場合」は農地法第4条転用許可。

「農地を農地のまま耕作目的で、売買・賃貸借等をする場合」は農地法第3条転用許可。

（宅建の試験勉強を思い出す文言が並びます）

（なお、4ヘクタール以下の農地に限ります、4ヘクタールを超えると農林水産大臣許可が必要です。）


今回のブログでは主に、第5条許可について、ご説明します。

宅地への転用許可には、購入者様にご用意いただくものが多くございます。


第5条転用許可に必要な書類

①申請書（行政書士が用意してくれます）

②位置図・登記事項証明書・公図（ヤマモト地所が用意し、行政書士へ渡します）

③土地利用計画書・排水計画図・建物平面図（買主様の住宅建築を行う会社に用意してもらいます）

④資金証明（買主様の融資証明もしくは、自己資金の分かる残高証明書）

⑤同意書（周辺農地所有者の同意書を行政書士が取得します）

周辺農地への日照の影響などによるトラブルがないよう、事前の説明・同意書取得も行われます。

あらかじめ、家の位置や間取りが決まっている必要があります。

もちろん、手続きの段取りや確認はすべてヤマモト地所が行いますので、お任せください！

5条の農地転用許可が下りるには2～3か月の期間が必要です。

【許可の流れ】

①申請を行う（毎月20日までの締め切りに提出）

　四万十市HP　農地法第4条・5条による転用許可

　土日祝日をのぞくため、月によって締め切りは20日前後になります。

②翌月上旬の総会にて、許可できるかどうか決められます。

③総会後、県へ進達され、許可が下ります（月二回の会議）

④県からの許可が市へ送付されます

⑤申請の翌々月に許可が通知されます

例えば、2020年6月22日（月）までに申請を行います。

総会は7月6日に行われますが、県へ進達されるのは7月25日頃になります。

よって許可がおりるのが8月初旬頃となります。


農地転用許可が下りれば、地目の変更ができる準備が整います。

住宅建築のための宅地として、所有権移転ができます。

現状の見た目が農地でなくても、登記上が農地のままでは、買主様に所有権移転することはできません。

登記簿上の地目が農地（田・畑）で、現状は農地でない土地の場合、非農地証明を受けることができます。

条件がいくつかありますので、行政書士へ相談しております。

【必要な書類】

①申請書
②登記事項証明書・公図
③附近見取り図
④そのほか必要書類

非農地証明も、5条と同じ毎月20日前後の締め切りに申請します。

翌月の総会で、許可が下りれば完了です。

県への申請が必要ないので、1か月くらいで許可がとれます。

農地転用・非農地証明によって許可がとれた場合、登記上の地目は、[宅地］に変更されるのでしょうか？

いいえ違います。

地目変更登記が必要です。


農地転用許可がおりた場合は、買主様へ所有権移転し、住宅建築後に地目変更登記が行われます。

非農地証明の場合は、地目変更登記を行ったうえで、所有権移転をします。

この手続きは、土地家屋調査士に依頼します。

法務局への申請を行い、数日で登記完了となります。

行政書士・土地家屋調査士に費用見積もりをいたします。

農地転用費用が、およそ8～10万円。

地目変更登記費用が、およそ3～5万円。

土地の広さや条件で費用は変わりますので、そのつど、お見積もりでお知らせいたします。

なお、費用のお支払いは、決済お引渡し時になります。

買主様から物件代金をもらう際となりますので、先に費用がかかることはございません。

農地転用については細かな要件が多くあり、そのつど、行政書士と土地家屋調査士に相談しております。

四万十市におられる頼りになる専門家と、連携をとって進めてまいります！


条件により、必ず転用できるとは限りませんので、細かな調査をさせてください。

土地の所有者様の、お役に立てればと思います。


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